Embora haja desvantagens - liqüidez de negociação baixa, uma dívida relativamente alta, e a inexistência de uma longa folha corrida - uma análise preliminar sugere que a oportunidade supera o risco por uma boa margem. Vale uma aposta.

Ano 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999P 2000P ====================================================================== Receita Líquida (US$MM) - - - 15 35 79 117 - Lucro Líquido (US$MM) - - - 8 17 21 31 38 Patrimônio Líquido (US$MM)- - - 120 123 126 139 149 ---------------------------------------------------------------------- Lucro/Pat. Liq. (%) - - - 6.3 13.5 16.8 22.6 25.0 Preço/Lucro (x) - - - 18.5 8.9 4.3 4.1 3.7 Preço/Pat.Liq.(%) - - - 117.4 120.7 72.5 93.7 92.0 Margem Líquida (%) - - - 52.3 48.0 26.7 27.0 - Yield (Divi/Preco (%) 6.6 Payout (Divi/Lucro) (%) 23.8 Liquidez Corrente (x) - - - 4.2 2.9 2.6 2.3 - Dívida Liq./Pat.Liq.(%) - - - -53.0 -7.0 83.0 64.0 - ---------------------------------------------------------------------- P - Projetado Retorno/Patrimônio Liq baseado no ultimo PL disponível do ano (e não do inicio do ano); Preço/Lucro baseado no fim do ano para períodos encerrados e no preço atual para períodos não encerrados; dados até 31/12/98 convertidos em US$ pelo câmbio do fim do ano em questão, dados a partir de 31/12/98 convertidas pelo câmbio do 31/12/98 (US$1=R$1,21), após reajustamento pela inflação. Receitas e indicadores financeiros se referem aos balanços consolidados.

Robô encontra aristocrata
De novo, o impulso de análise vem de uma colaboração entre nosso robô e um freqüentador do site. O nosso sistema classifica a empresa imobiliária Brazil Realty entre as aristocratas do mercado, em termos de atratividade. Vamos ver se o internauta tem razão em exigir uma análise mais profunda da empresa.

Folha corrida curta mas animadora
Desde já sabemos que, como a fundação da empresa é recente, não vamos ter a evidência de uma folha corrida longa para embasar uma recomendação sem risco. Mesmo assim é animadora a situação mostrada em nossa Tabela, com vendas e lucros subindo 50% de 1998 para 1999, e de um preço/lucro para 2000 de 3,7x. A dívida líqüida é relativamente alta mas estamos em início de carreira, quando a necessidade de dinheiro de terceiros é mais aguda.

Breve história
Mas vamos começar do princípio. A história da Brazil Realty é breve. A empresa, que iniciou suas operações em 1994, é um joint venture entre o brasileiro Grupo Cyrela e a argentina IRSA. De fato, enquanto IRSA detém metade do capital votante, a outra metade é detida por Elie Horn, o Diretor Presidente da Brazil Realty.

Guru do mercado
Aprendemos que, em relação ao setor imobiliário, que a Cyrela é "um dos grupos mais importantes" do Brasil e a IRSA "a maior companhia imobiliária da Argentina". IRSA trouxe para o Brasil "sua experiência em acessar os mercados de capitais em todo o mundo", uma possível referência à participação de George Soros, financista internacional e guru. Há também "sua experiência em gerenciar imóveis comerciais para renda". Em 1996 a Brazil Realty abriu o capital, vendendo suas ações para brasileiros e o mundo.

Pavilhões e shoppings
O que tem feito a Brazil Realty em sua curta vida? Atuado na aquisição, desenvolvimento, gerenciamento e financiamento de imóveis para venda e locação. Os negócios da empresa abrangem nos segmentos de escritórios, shopping center, pavilhões para feiras e eventos, além de nichos do segmento residencial. Uma grande proporção do lucro da controladora vem da contribuição de subsidiárias, as mais importantes entre as quais são Brazil Realty Serviços e Investimentos, Financial Center de Invest. Imobiliários, Tal de Investimento Imobiliário, Brazil Realty Adm. e Locação e Millennium de Invest. Imobiliários.

Avaliação qualitativa
Já vimos que os números cobrem um período curto mas são muito positivos. Os resultados do primeiro trimestre de 2000 indicam a continuação da boa performance. A única zona cinzenta é a financeira onde, como muitas outras empresas, Brazil Realty, endividada em dólar, foi surpreendida pela desvalorização. Mas, devido aos dados esparsos, não adianta tentar estimar uma taxa de crescimento de lucros futuros, ou calcular um valor intrínseco para a empresa: aqui temos de tentar fazer uma avaliação mais qualitativa das perspectivas da empresa.

Demanda após década perdida
De novo, quase tudo depende de uma recuperação sustentada da economia. Crescimento do PIB, com aumento da confiança e queda de juros são condições propícias para atividades imobiliárias. Parece inevitável que haja uma demanda reprimida por imóveis após a "década perdida". Não nos esqueçamos, no entanto, que o setor também se beneficia da procura de "ativos reais" em épocas de instabilidade econômica. Mas este tem de ser um fenômeno limitado: nenhuma empresa vai arriscar construir escritórios, por exemplo, que podem permanecer vazios.

Lucros contínuos e crescentes
Há uma boa chance de forte demanda no setor imobiliário nos próximos anos. Será que a empresa é capaz de capitalizar esta demanda? Tudo indica que sim. Há o conhecimento do mercado local da Cyrela, toda aquela experiência da IRSA em levantar fundos e administrar imóveis, e a evidência de 5 anos de lucros contínuos e crescentes.

Olhe os retornos!
Não podemos ignorar totalmente os indicadores. O P/L atual está mais baixo do que no fim dos 4 anos anteriores, e muito inferior à média do mercado. Com relação ao preço/patrimônio líquido, foi só no fim de 1998, uma época de crise, que este indicador atingiu um nível mais baixo. E olhe os retornos: o lucro/patrimônio líquido de cada ano supera - e muito - o indicador do ano anterior.

Risco e oportunidade
Certamente, do ponto de vista dos grandes investidores a Brazil Realty possui uma importante desvantagem, que deve estar segurando seu preço: baixa liqüidez de negociação. No último mês houve, em média, pouco mais que uma transação das ações da empresa por dia. Mas no fim, embora haja desvantagens, nossa análise preliminar sugere que a oportunidade supera o risco por uma boa margem. Vale uma aposta.

Limitações dos dados apresentados